Términos básicos

Definición de un préstamo hipotecario

Es un préstamo con garantía de un bien inmueble. Si la persona que pide el préstamo no paga las claúsulas puntualmente, la entidad financiera se quedará con dicho inmueble.

Tipos de préstamos

  • Tipo fijo: El tipo de interés permanece fijo durante toda la vida del préstamo. Nos aseguramos una cuota constante de pago y podemos hacer provisiones con nuestros ingresos mensuales, pero no podemos beneficiarnos de posibles bajadas.
  • Tipo variable: Nos permitiría beneficiarnos de las bajadas aunque, claro está, también nos perjudicarían las subidas. Sus principales características son que el interés varía al ritmo del mercado -con lo que nunca se queda desfasado-, que el plazo de amortización suele ser más largo y que la comisión por amortización anticipada suele ser más baja que en el tipo fijo.
  • Tipo mixto: En realidad no existe como tal. Consiste en establecer un tipo fijo para los primero años de amortización -que suelen ser los más costosos de superar- y luego adaptarnos a las condiciones del variable para el resto del plazo.
  • De cuota fija: Es un préstamo con tipo de interés variable, pero donde se marca la cuota mensual que pagaremos, y que no variará. Así, lo que variará será la duración del plazo de amortización, pudiéndose alargar o acortar en función de la evolución de los tipos de referencia aplicados.

Índices de referencia

Desde 1994 es el Banco de España quien se encarga de establecer los tipos de referencia oficiales. Sobre ellos, las entidades revisan y actualizan los préstamo de interés variable. O sea, que de ellos depende el interés que vamos a pagar durante toda la vida del préstamo, si elegimos esta modalidad.

Los índices oficiales son seis:

  • Índice de referencia de préstamos hipotecarios de los bancos, conocido como IRPH Bancos.
  • Índice de referencia de préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro, conocido como IRPH Cajas.
  • Índice de referencia para préstamos hipotecarios del conjunto de entidades, conocido como IRPH.
  • Conjunto de entidades.
  • Indice de la CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorro).
  • Índice de la deuda pública.

MIBOR

El MIBOR (Madrid Interbank Offered Rate) a un año es un tipo de referencia utilizado en los préstamos hipotecarios de tipo variable. Coloquialmente se puede definir como el tipo al que las entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario de Madrid. Por ello, es natural que se añada un diferencial al MIBOR, dado que ahí está la ganancia del Banco: el Banco recibe dinero al MIBOR y lo presta al MIBOR más el diferencial, que es su ganancia.

Se forma a partir de la media aritmética simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado interbancario, durante los días hábiles del mes legal correspondiente. De las operaciones cruzadas se excluyen aquellas realizadas a tipos claramente alejados de la tónica general del mercado.

Los tipos diarios los forman a su vez los tipos medios ponderados por el importe de las operaciones realizadas a ese plazo durante el día. Este tipo tiene una gran volatilidad y está muy ajustado a la realidad del mercado.

Aunque el MIBOR Hipotecario ha dejado de tener la consideración de tipo de referencia oficial del mercado hipotecario para los préstamos formalizados con posterioridad al 1 de enero de 2000, existe una importante cartera de préstamos vivos referenciados a dicho índice.

EURIBOR

El EURIBOR (European Interbank Offered Rate) es el tipo de interés interbancario que acompaña al nacimiento del Euro desde el 1 de enero de 2000. Lo elabora la Federación Bancaria Europea (FBE) diariamente hallando la media de los tipos a los que las entidades más activas del mercado interbancario están dispuestas a prestar el dinero. El EURIBOR, como indice de referencia, sustituye habitualmente al MIBOR en los contratos formalizados con posterioridad al 1 de enero de 2000, tal y como se establece en la Ley de introducción al Euro (Ley 46/1998 de 17 de diciembre).